Cómo calcular los gastos reales al comprar vivienda en Madrid

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Comprar una vivienda en Madrid sigue siendo uno de los mayores retos financieros para los ciudadanos. Sin embargo, más allá del precio de venta, existen una serie de costes adicionales que muchas veces se pasan por alto y que pueden incrementar el presupuesto final en más de un 10 %. Conocerlos con antelación es clave para planificar la operación con realismo y evitar sorpresas de última hora.

Vivienda nueva o de segunda mano: el punto de partida

El primer paso para calcular correctamente los gastos es determinar si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. La diferencia es importante porque los impuestos aplicables no son los mismos.

En las viviendas nuevas, el comprador paga el IVA, que en la mayoría de los casos es del 10 % sobre el precio de venta, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid ronda el 0,75 %.

En cambio, las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fijado en torno al 6 %. Este impuesto se aplica sobre el valor escriturado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor.

Gastos notariales, registrales y de gestoría

A los impuestos hay que añadir los costes de formalización de la compraventa. Los honorarios notariales oscilan entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio del inmueble, según su valor y el número de copias de la escritura.

Una vez firmada la compraventa, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, un trámite que suele suponer entre un 0,1 % y un 0,25 % adicional.

En caso de que se tramite una hipoteca, hay que sumar los gastos de tasación (entre 150 € y 900 € según el tipo de inmueble) y los honorarios de gestoría, que se encargan de coordinar los pagos e inscripciones.

Si hay hipoteca: comisiones y seguros

Cuando la compra se financia con una hipoteca, el banco puede cobrar una comisión de apertura, que suele situarse entre el 0,5 % y el 1 % del importe prestado. Además, la entidad puede exigir la contratación de un seguro de hogar o incluso un seguro de vida vinculado al préstamo. Aunque muchos compradores no los incluyen en el cálculo inicial, representan un gasto anual que conviene considerar desde el principio.

Estimación global: entre un 10 % y un 13 % adicionales

Sumando impuestos, notaría, registro, gestoría y otros gastos derivados, la compra de una vivienda en Madrid suele implicar un sobrecoste total de entre el 10 % y el 13 % del precio de venta.

Esto significa que, para una vivienda de 300.000 €, el comprador deberá disponer de entre 30.000 € y 39.000 € adicionales para cubrir todos los gastos asociados. Si se compra con hipoteca, además hay que contar con la entrada, que suele ser del 20 % del valor, ya que las entidades financieras no suelen financiar el importe completo.

Consejos para calcular con precisión

  1. Haz una simulación detallada: existen calculadoras online y simuladores hipotecarios que permiten estimar los costes según el tipo de vivienda y el valor de compra.
  2. Consulta los tipos impositivos actualizados: el ITP y el AJD pueden variar según la comunidad autónoma.
  3. Revisa el contrato hipotecario: asegúrate de conocer todas las comisiones y servicios asociados.
  4. Reserva un margen adicional: es aconsejable contar con un fondo del 1 % o 2 % extra para imprevistos.

En definitiva, comprar una vivienda en la capital no solo implica reunir el dinero para el precio de venta, sino también planificar todos los gastos asociados. Calcularlos con antelación es una muestra de buena gestión financiera y te permitirá afrontar la compra con seguridad y sin sobresaltos.